Ile kosztuje drugi pokój w Londynie: od £297 do £788 miesięcznie

Za drugi pokój płaci się w Bexley £297 miesięcznie, a w Kensington and Chelsea £788[1]. To 2,65 razy więcej za dokładnie to samo: jedno pomieszczenie.

Ale ta sama dopłata policzona procentowo — od czynszu za mieszkanie jednopokojowe w tej samej dzielnicy — to 24,2% w Bexley i 29,8% w Kensington and Chelsea[1]. Różnica prawie znika.

Policzyliśmy to dla wszystkich 32 dzielnic z danych ONS i dla trzech kroków: z jednego pokoju na dwa, z dwóch na trzy i z trzech na cztery lub więcej. Ten tekst jest o cenie przestrzeni: ile kosztuje sam pokój, zanim doliczy się do niego cenę adresu.

W funtach dopłata rośnie razem z dzielnicą, w procentach prawie nie

Dopłata w funtach jest niemal idealnie przewidywalna z poziomu czynszu. Korelacja Pearsona między czynszem za mieszkanie jednopokojowe a dopłatą za drugi pokój wynosi r = 0,946 przy N = 32[1]. Cena kawalerki w dzielnicy prawie wystarcza, żeby przewidzieć dopłatę.

Ta sama dopłata w procentach zachowuje się inaczej. Korelacja spada do r = 0,451[1], a rozstęp się kurczy: w funtach skrajne dzielnice różnią się 2,65-krotnie, w procentach 1,45-krotnie.

Słabsza korelacja to jednak nie brak korelacji, i warto to powiedzieć wprost, bo wykres punktowy potrafi wyglądać na chaos. Przy N = 32 wartość r = 0,451 przekracza próg istotności statystycznej: dwustronne p wynosi około 0,010, więc takiego układu punktów nie tłumaczy się przypadkiem[1]. Istotność mówi jednak tylko tyle, że zależność istnieje — nie mówi, że jest duża. Kwadrat korelacji, r² = 0,204, oznacza, że poziom czynszu za kawalerkę wyjaśnia mniej więcej jedną piątą zmienności procentowej dopłaty[1]. Pozostałe cztery piąte biorą się z czegoś, czego w tym zbiorze nie widać.

Najniżej jest Tower Hamlets z 21,4%, najwyżej Hammersmith and Fulham z 31,1%. Mediana wśród 32 dzielnic to 24,4%, a 27 z 32 dzielnic mieści się między 22% a 28%[1]. Poza nim są cztery dzielnice od góry (Hammersmith and Fulham, Kensington and Chelsea 29,8%, Westminster 29,7%, Richmond upon Thames 28,3%) i jedna od dołu[1].

Kierunek jest zatem czytelny: w najdroższych dzielnicach procent bywa wyższy. Ale skala tego kierunku jest mała. Gdyby Kensington and Chelsea zachowywało się jak mediana Londynu, drugi pokój kosztowałby tam £643 (mediana 24,4% zastosowana do £2 640) zamiast £788 — o £145 mniej[1].

Trzeci pokój jest tańszy niż drugi

To najbardziej zaskakująca liczba w zbiorze. Mediana dopłaty za drugi pokój wynosi £366,50, za trzeci — £339,50[1]. W 26 z 32 dzielnic krok z dwóch pokoi na trzy kosztuje mniej niż krok z jednego na dwa[1]. Procentowo różnica jest jeszcze wyraźniejsza, bo dzielimy przez wyższą bazę: mediana 17,6% wobec 24,4%[1]. W tym ujęciu wyjątków nie ma w ogóle — we wszystkich 32 dzielnicach trzeci pokój podnosi czynsz o mniejszy procent niż drugi[1].

Skrajności są ostre. Najtańszy trzeci pokój w Londynie jest w Barking and Dagenham: £178 miesięcznie, czyli 10,3%, dalej Newham £219 (11,0%) i Islington £308 (11,4%). Na drugim końcu Kensington and Chelsea (£646) i Westminster (£590)[1].

Islington jest tu osobnym przypadkiem: to trzecia najdroższa dzielnica Londynu, a trzeci pokój jest tam procentowo tańszy niż w Bexley (22,2%) czy Sutton (22,2%)[1].

W funtach regułę łamie sześć dzielnic: Kingston upon Thames, Barnet, Bromley, Harrow, Sutton i Bexley. Tam trzeci pokój kosztuje więcej niż drugi[1]. Najwyraźniej widać to w Bexley: £297 za drugi pokój i £339 za trzeci[1] — czyli w dzielnicy z najtańszym drugim pokojem w Londynie trzeci jest droższy od niego. Żadna z tej szóstki nie należy do drogich: każda ma czynsz za kawalerkę poniżej mediany Londynu, czyli poniżej £1 580[1]. Sześć przypadków to jednak za mało, żeby mówić o prawidłowości, i tak to traktujemy.

Czego nie wiemy: dlaczego. W danych nie ma niczego, co tłumaczyłoby układ kroków. Można zgadywać (struktura zabudowy, podaż mieszkań trzypokojowych), ale to byłoby zgadywanie.

Czwarty pokój to skok, i nie do końca pokój

Mediana kroku z trzech pokoi na cztery lub więcej to £818,50 miesięcznie; mediana tego samego kroku liczona procentowo to 35,2%[1]. W funtach to ponad dwa razy więcej niż mediana dopłaty za drugi pokój. W 24 z 32 dzielnic ten jeden krok kosztuje więcej niż dwa poprzednie razem wzięte[1].

Uwaga: kolumna ONS nazywa się „4+”, nie „4” — wchodzą do niej cztery sypialnie i każda większa liczba. Skok jest więc częściowo ceną czwartej sypialni, a częściowo efektem obecności domów sześcio- i siedmiopokojowych w tej samej kategorii. Tam, gdzie takich domów jest więcej, poziom „4+” siedzi z definicji wyżej. To nie wada danych, tylko granica tego, co da się z nich odczytać.

Widać ją w rozkładzie. Procentowo najwyższy krok mają Bromley (47,0%), Richmond upon Thames (45,6%) i Croydon (43,5%)[1] — a to nie są najdroższe dzielnice Londynu, Croydon jest wręcz piątą najtańszą[1]. Najniższy krok mają Newham (20,8%) i Tower Hamlets (22,8%)[1]. W funtach ten sam krok to od £460 w Newham do £1 576 w Kensington and Chelsea[1].

Pełna tabela: 32 dzielnice, cztery wielkości, trzy kroki

Poziomy czynszu z ONS PIPR za sierpień 2026[1], dopłaty policzone przez nas. Kwoty w funtach miesięcznie; procent liczony od poziomu niższego; kolejność malejąco wg dopłaty za drugi pokój.

Dzielnica	1 pok.	2 pok.	3 pok.	4+ pok.	+2. pok. £	+2. pok. %	+3. pok. £	+3. pok. %	3→4+ £	3→4+ %
Kensington and Chelsea	2 640	3 428	4 074	5 650	788	29,8	646	18,8	1 576	38,7
Westminster	2 548	3 305	3 895	5 424	757	29,7	590	17,9	1 529	39,3
Hammersmith and Fulham	2 000	2 622	2 992	4 181	622	31,1	370	14,1	1 189	39,7
Camden	2 054	2 621	3 055	3 967	567	27,6	434	16,6	912	29,9
Wandsworth	1 938	2 463	2 810	3 818	525	27,1	347	14,1	1 008	35,9
Islington	2 178	2 697	3 005	4 229	519	23,8	308	11,4	1 224	40,7
Richmond upon Thames	1 732	2 222	2 684	3 907	490	28,3	462	20,8	1 223	45,6
Hackney	2 001	2 489	2 846	3 674	488	24,4	357	14,3	828	29,1
Southwark	1 876	2 348	2 732	3 608	472	25,2	384	16,4	876	32,1
Lambeth	1 882	2 342	2 682	3 715	460	24,4	340	14,5	1 033	38,5
Tower Hamlets	1 992	2 418	2 750	3 378	426	21,4	332	13,7	628	22,8
Ealing	1 629	2 033	2 406	3 287	404	24,8	373	18,3	881	36,6
Haringey	1 639	2 034	2 356	3 186	395	24,1	322	15,8	830	35,2
Merton	1 639	2 024	2 407	3 267	385	23,5	383	18,9	860	35,7
Kingston upon Thames	1 379	1 755	2 154	2 836	376	27,3	399	22,7	682	31,7
Greenwich	1 563	1 932	2 242	3 001	369	23,6	310	16,0	759	33,9
Hounslow	1 583	1 947	2 241	3 076	364	23,0	294	15,1	835	37,3
Newham	1 630	1 993	2 212	2 672	363	22,3	219	11,0	460	20,8
Barnet	1 500	1 858	2 256	3 192	358	23,9	398	21,4	936	41,5
Brent	1 577	1 934	2 271	3 052	357	22,6	337	17,4	781	34,4
Barking and Dagenham	1 377	1 721	1 899	2 519	344	25,0	178	10,3	620	32,6
Enfield	1 422	1 764	2 098	2 807	342	24,1	334	18,9	709	33,8
Hillingdon	1 252	1 586	1 913	2 634	334	26,7	327	20,6	721	37,7
Lewisham	1 457	1 789	2 057	2 714	332	22,8	268	15,0	657	31,9
Bromley	1 312	1 641	1 990	2 926	329	25,1	349	21,3	936	47,0
Havering	1 217	1 542	1 847	2 496	325	26,7	305	19,8	649	35,1
Waltham Forest	1 400	1 723	2 023	2 565	323	23,1	300	17,4	542	26,8
Harrow	1 394	1 715	2 064	2 789	321	23,0	349	20,3	725	35,1
Sutton	1 239	1 554	1 899	2 492	315	25,4	345	22,2	593	31,2
Redbridge	1 368	1 681	1 981	2 711	313	22,9	300	17,8	730	36,9
Croydon	1 265	1 573	1 858	2 667	308	24,3	285	18,1	809	43,5
Bexley	1 229	1 526	1 865	2 424	297	24,2	339	22,2	559	30,0

Tabela jest ułożona malejąco według dopłaty w funtach i to jest jej najbardziej użyteczna właściwość, bo ta kolejność rozjeżdża się z kolejnością procentową. Tower Hamlets ma jedenastą co do wysokości dopłatę w funtach, a procentowo najniższą w całym Londynie[1]. Hillingdon jest dwudziesty czwarty w funtach i ósmy w procentach, Kingston upon Thames — piętnasty i szósty[1]. Bexley z najniższą dopłatą w Londynie (£297) leży procentowo tuż poniżej mediany, na dziewiętnastym miejscu[1]. Która kolejność jest ważniejsza, zależy od zadanego pytania: ile więcej wyjdzie z konta, czyta się z pierwszej; ile to jest w stosunku do tego, co już się płaci — z drugiej.

Mediany kolumn: mieszkanie jednopokojowe £1 576,50, dwupokojowe £1 937, trzypokojowe £2 241,50, cztery pokoje i więcej £3 058,50[1].

Cztery pokoje w Bexley kosztują mniej niż kawalerka w Westminster

Poziom „4+” to Bexley £2 424, Sutton £2 492, Havering £2 496, Barking and Dagenham £2 519. Czynsz za mieszkanie jednopokojowe w Westminster to £2 548[1]. Cztery dzielnice mają więc największą mierzoną kategorię mieszkań tańszą niż najmniejsza kategoria w Westminster. Przy Kensington and Chelsea (£2 640 za jeden pokój) takich dzielnic jest sześć — dochodzą Waltham Forest (£2 565) i Hillingdon (£2 634)[1]. W 21 z 32 dzielnic mieszkanie trzypokojowe kosztuje mniej niż kawalerka w Kensington and Chelsea[1].

W typowej dzielnicy Londynu przejście od jednego pokoju do czterech i więcej kosztuje £1 484 miesięcznie (mediana z 32 dzielnic). Cały geograficzny rozstęp dla mieszkania jednopokojowego — od £1 217 w Havering do £2 640 w Kensington and Chelsea — to £1 423[1]. Dla kawalerki przejechanie Londynu od najtańszej dzielnicy do najdroższej zmienia więc czynsz mniej (£1 423) niż dołożenie trzech pokoi w miejscu, w którym się mieszka (£1 484) — ale margines skurczył się do £61 i przy kolejnym wydaniu ONS może zniknąć.

Przy większych mieszkaniach jest odwrotnie, i to nie o włos. Rozstęp geograficzny rośnie razem z wielkością mieszkania: dla dwóch pokoi wynosi £1 902, dla trzech £2 227, a dla kategorii „4+” £3 226 — ponad dwa razy więcej niż mediana kroku z jednego pokoju na cztery[1]. Im większego mieszkania dotyczy porównanie, tym większa część różnicy w czynszu bierze się z adresu, a nie z liczby pokoi. Zdanie „w Londynie taniej dołożyć pokój, niż przeprowadzić się na drugi koniec miasta” broni się tylko dla mieszkań jednopokojowych.

Proporcjonalnie rozstęp geograficzny jest przy tym stabilny: dla jednego pokoju najdroższa dzielnica jest 2,17 raza droższa od najtańszej, dla dwóch 2,25, dla trzech 2,21, dla czterech i więcej 2,33, a dla czynszu ogółem 2,40[1].

Czy równy procent to cecha rynku, czy artefakt metody ONS

Nie wiemy i nie będziemy udawać, że wiemy.

PIPR nie jest prostą średnią z zebranych umów. Szczegółowa metodologia ONS opisuje sposób liczenia zdaniem: „Price levels are calculated as a weighted geometric average of the predicted prices, while the index is a weighted arithmetic average of predicted price relatives”[3]. Słowo predicted jest tu kluczowe — poziomy czynszu, na których stoi cały ten materiał, są wynikiem modelu, a nie odczytem z rynku. Druga połowa zdania też coś zmienia: poziom i indeks powstają z dwóch różnych rodzajów średniej, więc zmiana poziomu i publikowany wskaźnik dynamiki czynszów nie muszą być tą samą liczbą. Gdyby ten sam model wyliczał poziomy dla poszczególnych liczb sypialni przy współczynniku wspólnym dla obszaru większego niż jedna dzielnica, „stały procent” byłby konstrukcją metody, a nie odkryciem o Londynie.

Sprawdziliśmy to 19 września 2026 i odpowiedź jest częściowo na „artefakt”. Szczegółowa metodologia PIPR mówi wprost, że model hedoniczny jest jeden na kraj, nie na dzielnicę: „A separate regression model is run for each of England, Wales, Scotland and Northern Ireland.”[3] Liczba sypialni jest jedną ze zmiennych objaśniających tego modelu, a zestaw zmiennych jest stały — ONS pisze, że „the set of explanatory variables included in the regression model are fixed (that is, they do not vary every time a new model is run each month)”[3]. Poziomy dla 1, 2, 3 i 4+ sypialni w dzielnicy nie są więc osobnymi pomiarami rynku w tej dzielnicy: pochodzą z jednego modelu dla całej Anglii, przyłożonego do koszyka nieruchomości danej dzielnicy.

To realnie osłabia jedno z odczytań tego materiału. Zdanie „dopłata za pokój jest w całym Londynie podobna procentowo” trzeba czytać jako obserwację o modelu ONS w co najmniej takim samym stopniu, jak o rynku najmu. Nie znaczy to, że liczby są nieprawdziwe ani bezużyteczne — to najlepsze dostępne publicznie oszacowanie i jedyne z podziałem na dzielnice i liczbę sypialni jednocześnie. Znaczy tyle, że do wyjaśniania, dlaczego procenty są tak zbliżone, te dane się nie nadają.

Co nadal przemawia za tym, że nie jest to wyłącznie artefakt: procenty nie są identyczne — rozstęp 21,4–31,1% i widoczny kierunek trudno pogodzić ze współczynnikiem działającym zupełnie sztywno[1], bo model przewiduje ceny dla realnego koszyka każdej dzielnicy, a ten koszyk różni się metrażem, typem zabudowy i stanem wyposażenia. Gdzie przebiega granica między rynkiem a metodą — tego z tych danych nie odczytamy.

Jak to policzyliśmy

Źródło. ONS, Price Index of Private Rents, zbiór „monthly price statistics”, wydanie z 16 września 2026, dane za sierpień 2026[1]. Poziomy dla 1, 2, 3 i 4+ sypialni pochodzą z tego samego pliku co poziom ogólny dzielnicy — nie łączyliśmy wydań ani zbiorów.

Zakres. 32 dzielnice. ONS nie publikuje danych dla City of London: „Estimates for the City of London and Isles of Scilly are not published because of low collection volumes”[2]. Wszystkie mediany, korelacje i rozstępy liczone na N = 32.

Dopłata w funtach. Poziom dla n+1 sypialni minus poziom dla n sypialni. Bexley: £1 523 − £1 226 = £297[1].

Dopłata w procentach. Ta sama różnica podzielona przez poziom niższy, razy 100. Bexley: 297 ÷ 1 226 = 24,2%[1]. Wybór mianownika zmienia wynik — dzielenie przez poziom wyższy dałoby 19,5% i inny ranking. W całym materiale mianownikiem jest poziom niższy.

Mediany. Przy 32 dzielnicach mediana to średnia z 16. i 17. wartości w uporządkowanym szeregu — stąd końcówki £366,50 i £818,50. To dokładne wartości, nie zaokrąglenia. Mediany w funtach i w procentach liczyliśmy osobno, na dwóch różnych szeregach, i jedna nie przelicza się na drugą: mediana kroku z trzech pokoi na „4+” to £818,50, mediana tego samego kroku w procentach to 35,2%, ale £818,50 podzielone przez medianę poziomu trzypokojowego (£2 249) daje 36,4%[1]. Mediana nie przechodzi przez dzielenie, dlatego nigdzie nie łączymy tych dwóch liczb słowem „czyli”.

Korelacja. Pearson, N = 32, między poziomem czynszu za mieszkanie jednopokojowe a dopłatą za drugi pokój: r = 0,946 dla dopłaty w funtach, r = 0,451 dla dopłaty w procentach[1].

Zaokrąglenia. Liczyliśmy na wartościach pełnych, zaokrąglaliśmy dopiero wynik: do funta (przy medianie do połowy funta) i do jednego miejsca po przecinku przy procentach. Nie budowaliśmy szeregu czasowego w rozbiciu na liczbę sypialni ani nie zestawialiśmy tych liczb z zarobkami.

Status. PIPR ma status „official statistics” od 20 maja 2026, bez akredytacji[2]. Arkusz pobranego pliku nadal nosi przy tym nieaktualną formułę „official statistics in development” — ONS nie zaktualizował okładki zbioru po majowej zmianie statusu[1]. Kto otworzy plik, zobaczy więc opis sprzeczny z biuletynem; wiążący jest ten drugi. Następne wydanie: 16 września 2026[1].

Czego te dane NIE mówią

1. To nie jest cena, którą zapłacisz. Poziom dla dzielnicy i klasy wielkości to wartość zbiorcza; konkretna umowa może być od niej znacząco tańsza albo droższa.
2. Liczba sypialni to nie metraż. Mieszkanie dwupokojowe o 45 m² i takie o 75 m² trafiają do tej samej kolumny. PIPR nie publikuje powierzchni, więc ceny za metr kwadratowy z tych danych policzyć się nie da.
3. Nie ma tu stanu mieszkania. Ogrzewanie, izolacja, piętro, winda, ogród, rok budowy, umeblowanie — nic z tego nie jest w danych.
4. To średnia, nie mediana — ważona średnia geometryczna przewidywanych cen[3]. Jedyny zbiór z medianą czynszu per dzielnica — Private rental market summary statistics in England, liczony przez ONS na mikrodanych VOA — zdyskontynuowano; ostatnie wydanie ukazało się 20 grudnia 2023 i obejmowało dane do września 2023[4]. Po jego zamknięciu w Anglii nie ma dziś publikowanej mediany czynszu w podziale na dzielnice.
5. Dane są wstępne. ONS rewiduje je przez dwa miesiące od publikacji, więc wartości za lipiec i sierpień 2026 jeszcze się zmienią. Biuletyn zapowiada to wprost: „PIPR estimates for the UK series for July and August 2026 will be revised in line with PIPR’s two-month revision policy.”[2] Zapowiedź dotyczy szeregu dla całej Wielkiej Brytanii, a nie poziomów dla poszczególnych dzielnic Londynu; powodem jest uzupełnianie danych z Irlandii Północnej.
6. Dzielnic jest 32, nie 33. City of London nie ma w zbiorze — ani w tym miesiącu, ani w żadnym.
7. „4+” to kategoria otwarta. Krok z trzech pokoi na „4+” nie jest ceną czwartej sypialni.
8. Dzielnica to duży obszar. Poziom dla Hackney obejmuje i Dalston, i Hackney Wick. Drobniejszego podziału ONS nie publikuje co miesiąc.
9. To czynsz, a nie koszt mieszkania. Council tax, prąd, gaz, woda i internet są poza tym zbiorem.
10. Nie wiemy, ile w tej regularności jest modelu. Do czasu sprawdzenia metodologii traktujemy „stały procent” jako obserwację, nie wyjaśnienie.

Dalej w tym temacie

Ten materiał należy do zestawu Czynsze w Londynie:

• Czynsze w Londynie 2026: mapa dzielnica po dzielnicy — poziom czynszu w każdej dzielnicy, bez podziału na liczbę pokoi.
• Czynsze w Londynie 2015–2026 — jedenaście lat zmian i dwie miary, które dają przeciwne odpowiedzi.
• Czynsze kontra płace w Londynie — ile z pensji zostaje po czynszu.